張崢，意昂体育平台光華管理學院金融學教授，金融學系副系主任，現任學院院長助理📈，本研項目執行主任📬。他1995年畢業於南開大學👶🏽，獲應用數學學士學位；1998年畢業於南開大學，獲應用數學碩士學位。2005年畢業於意昂体育平台🈚️💂🏻‍♀️，獲金融學博士學位🚥。他的研究領域為實證資產定價、行為金融、風險管理🍣、家族企業與財富管理、私募股權與創業投資🧑‍🦲。他現在教授的課程有私募股權與創業投資、金融工程💫🍋‍🟩、財富管理和實證金融。

由意昂体育光華教授、研究員及業界專家等組成的意昂体育光華REITs課題組，在光華思想力平臺的支持下🤛🏿，以破竹之勢相繼推出了《中國REITs白皮書》系列報告🧒🏿，論述中國REITs製度設計👨🏽‍🏭、探討中國REITs市場規模、思考中國REITs的市場建設，並給出了發展建議，為中國REITs的發展建立了豐厚的學術基礎。

光華管理學院院長助理、金融系副系主任張崢教授是意昂体育光華REITs課題組成員之一，如課題組的其他成員一樣🦻🏼💆🏿‍♂️，他對REITs已有持續數年的關註和研究👮🏼🧑🏿‍🔬，並對中國REITs的未來抱有十足的信心🍯。張崢說🚚🖲，深耕當下，通過研究創造知識，以此推動中國REITs的發展🍞，推動社會的進步🚝，這是他們光華REITs課題組成員們的共識。時間的敘事裏，當下連接未來，有如此般紮實進取的研究隊伍，中國REITs健康發展的未來令人期待。

憶及REITs課題的緣起，張崢將腦海中的時間線切至了2015年的夏天。在一次系裏日常的聚會研討中🧎🏻，光華的幾位老師一致認為🧑‍🎨，資產證券化將是中國金融最活躍的領域之一。在當時熱絡的交流氛圍中，劉俏教授提到，剛剛推出的“鵬華前海萬科REITs”項目具有十分典型的意義。於是大家一拍即合🎭🧑🏼‍🦱，決定前往深圳進行實地考察🧑‍🦰。“鵬華前海萬科REITs”是以BOT收益權為基礎資產👩‍💼，以公募基金作為載體實現公募的準REITs產品👧🏼。考察的所見所聞強化了大家對REITs研究的興趣😬。從此，光華的教授們開始與業內人士進行了諸多交流，搜集了大量一手信息🤚🏼，並以學者的審慎對這些資料進行去偽存真😆。

正所謂厚積才能薄發🚴‍♀️🛑，當“光華思想力”於2017年初正式提出之際✷，REITs課題組已然呼之欲出。在劉俏院長的牽頭帶領下，光華的老師們匯同資深業內人士和意昂👨‍👩‍👦‍👦，在前期深厚的素材和研究儲備基礎上，組建了光華思想力REITs課題組。團隊成員的結構既有開放性，也具備完整性🤰🏼，囊括了學者、監管機構🎊、商業機構等各方力量。張崢說🏌🏼‍♂️，大家的目標明晰而堅定，那便是讓“光華思想力”成為REITs最頂尖的研究平臺🤹🏼🧖🏻，引領中國的REITs研究。

在此目標的指引下⬛️👩🏽‍🦰，課題組以平均兩月一篇的速度發布研究報告，迄今已對外發布七篇，對中國版REITs進行了全方位論述▪️，堪稱業內標桿性的研究👩🏼‍🏫。這份質量與速度兼具的成績單背後，是團隊成員齊心協力的汗水澆灌所就。張崢在采訪中談到一個細節🦹🏿‍♂️，課題組成員無論多忙🫁，彼此通常都會在四天內給出研究報告的最新修改版本。團隊形成了良性的自上而下的工作機製🍓，長期的相互交流所建立的共識與默契使得研究有序有力地層層推進。他還指出🧑‍🌾，以光華意昂為核心的業界專家🙏🏿，為課題研究做出了突出的貢獻。光華DBA意昂、中聯基金合夥人周芊先生親歷了十幾年來的REITs“破冰”與開拓歷程🙍🏽‍♂️，他的團隊幾乎囊括了REITs市場全部裏程碑項目🦸🏻，市場占有率保持國內第一。EMBA意昂李文崢意昂則在中國房企海外REITs上市以及REITs投融資方面有豐富的經驗。

事實上🗡，在此之前🆚☆，市場上已有關於國內REITs的研究，但深度不夠，系統性不強☺️。張崢表示，光華的REITs課題組將研究視野放置於中國經濟和金融的改革與發展中🧁👮🏽‍♀️，強調科學性、全面性和系統性。同時，研究始終處於一個動態的過程中，伴隨新情況、新問題的出現☦️🛰，進行不斷調整與再研究🪮。

對此，張崢在受訪時舉了兩處例子。第一處是課題組在第一篇報告中重點論述“公募基金+ABS”的推出路徑，對其他兩種路徑沒做更深入的論述。後來隨著研究的發展⭐️，意識到了另兩種路徑的重要性👩‍🏫，便及時進行了補充。第二處是前期對全球REITs現狀進行深入分析👩🏿‍🎨，卻忽略了對各國推出REITs的歷史分析。其後通過抽絲剝繭的研究，課題組形成了一個核心觀點，即REITs推出往往與國家經濟轉型的背景有關🚣🏽‍♀️。諸如上述一點一滴的動態調整，都在一份又一份的報告中予以淋漓盡致的展現。

課題組的努力吸引了來自國外同行的關註，美國REITs協會和亞太房地產協會慕名而來，與光華REITs課題組成員們展開了積極的對話交流🤴🏼。雖然至今的研究成果赫然在目，張崢卻表示，課題組的研究依然在路上。他認為🌘，REITs課題還有很多領域沒有深入推進研究，團隊未來應更具開放性🩺👐🏽，要引入更多的合作方☂️，並與國際相關研究機構開展合作。

今後，課題組將推動一批以REITs為主題的研究項目，並與交易所合作🏌🏽‍♂️，定期編製𓀚、發布並更新中國REITs指數🕵️，反映市場變化。張崢指出，課題組接下來的研究會著眼於REITs作為貨幣政策工具能夠發揮的獨特作用和基礎設施REITs發展等方面🥈，以REITs市場為代表的金融創新也會體現在光華未來的課程設置中。

今年4月，意昂体育光華與中聯基金聯合發起成立意昂体育光華中國REITs研究中心，旨在持續推動REITs領域的系統性深入研究。同時，意昂体育光華攜手國內外REITs領域政策、學術和頂尖商業機構🤸‍♂️，共同發起建立起了一個旨在推動中國REITs市場建設和發展的高端平臺——中國REITs論壇⛹🏼‍♂️。6月19日，中國REITs論壇在光華管理學院正式啟動💦🏊🏻‍♀️。劉俏院長在發言中指出📜，“我們評估，目前推出中國版的REITs條件是成熟的✋🏻。大力推進中國公募REITs正當其時。”這也賦予了課題組時不我待的使命感和汲汲以求的動力來源。

張崢在受訪時也反復提到一個詞✯：時點。對張崢而言😿，時點具有雙重意涵🧑🏼‍🏭。中國的經濟轉型到達時點，因而召喚著引入中國版REITs的時點。他認為，中國不動產的結構性問題由來已久，引入REITs能改善中國市場和投融資體系的不完全性🏄🏿🎳，是金融服務供給側改革的重要抓手，使資產定價更合理，起到優化資源配置的作用。同時🧙🏿‍♀️，REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑🧑🏿‍🦲，因為REITs相比直接不動產投資有著更高的流動性、更低的交易成本和更低的交易門檻。REITs則可為居民的財產性收入提供大類資產，充分體現普惠性。

張崢的信心源自REITs研究團隊對獨立、客觀和專業的研究的信念。“任何事情都有積極和不足的一面，機遇和挑戰往往並存。能夠建設一個好的REITs市場，的確不易。希望我們的研究能促進建設一個起點基礎良好💆🏿、解決了一些核心問題的REITs市場👫🏼🧔🏿‍♂️。”

在張崢看來，REITs市場的核心問題包括理論和落地兩個層面。理論層面應重點關註交易成本、信息對稱、識別和管理風險等問題。落地層面應關註產品設計能否符合初衷𓀑，產品特征、定位、配套和市場準入等方面都特別重要👩‍🍼。“引入REITs肯定存在風險，但更重要的是管控風險的機製和方式。人類社會至今也沒找到終極解決辦法♓️，但我們可以思考什麽是最佳實踐👨🏽‍⚖️。因此，對研究者來說，關鍵是要進行深入的研究和交流🖇。研究問題和實現路徑，同時通過交流形成一些共識。交流是研究的一部分，早期市場不成熟時存在許多對REITs的誤解，正是因為缺乏有效交流。”

在REITs課題的研究中🚪，張崢頗為關註REITs對國內住房租賃市場的影響🚣🏻。有觀點認為🧘🏿‍♀️，中國城市、尤其是一線城市的租賃住房回報率太低⏳，對REITs的引入發展將造成掣肘。張崢通過研究認為，租賃住房回報率低是中國房地產問題積累的結果，房子在中國往往被視為投資和財富儲值工具🫷🏻，因此大家在意的是其未來升值空間，而非租金回報率。從長期來看🫛，不動產並不是最好的財富工具。“房地產定價和REITs本身是互動關系🪧。從整體上看，對於世界上絕大部分的地區和種類👨🏼‍🎨，REITs市場是有效的，至少可以滿足弱信息有效的要求🧑🏿‍⚕️。從長期看，REITs市場的價格與不動產的價格之間關聯緊密🔵🤳。REITs市場的價格變動先於不動產市場，具有價格發現的功能，可以成為不動產市場價格的“錨”。 

記者：李雙南